包袋紙袋

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長租公寓是租賃市場中的一個新興力量，也是產業趨勢中處于風口上的市場。未來，“智慧公寓”可能成為一個長期的發展方向。長租公寓是租賃市場中的一個新興力量，也是產業趨勢中處于風口上的市場。粗略估計，中國的租賃市場規模超過萬億，潛在空間巨大，這也是長租公寓受到廣泛關注的原因之一。長租公寓：廣闊的潛在空間我們可以從幾組數據中來觀察這個市場。第一，龐大的流動人口催生租賃需求。中國的流動人口規模超過2億，青年人占絕對比例，且他們的需求以租賃為主，簡單統計表明目前有超過1.3億青年人通過租房解決居住問題，一個不太嚴謹的估計表明這部分人的市場規模超過4000億。考慮到北京、上海和深圳是人口流入的三大城市，這里的市場空間相對更大，以上海為例，公安部的數據顯示上海的人口已經達到了4000萬，常住人口2500萬，1500萬流動人口，每年平均凈流入在70萬～90萬之間。為什麼上海會成為公寓行業集中爆發的重地，數據可以說明一切。第二，年輕人的租賃需求不斷升級，傳統租賃市場無法有效回應和滿足他們的新型需求。數據顯示77%的租房人群在30歲以下，85后居于絕對主導，通常情況下他們步入社會至工作3年以內，開始有穩定的租房需求，而85后人在優越的條件下長大，大多無法接受傳統二房東所提供的很差的居住條件。他們更加強調生活質量，強調個性化和社交化，強調思想和文化的氛圍，傳統的普遍租賃市場要么長期忽視、要么無法理解這種需求，更不可能有效滿足，這為青年長租公寓提供了可以切入的市場空白點，近年來出現的多個品牌公寓都在不同程度上響應了年輕人的這種新型需求。第三，目前公寓租賃市場的主力軍是職業二房東和個人房東，真正意義上的品牌公寓極度分散、規模極小，未來行業整合的空間極大。個人房東房源少，少則幾套，多則幾十套，而且基于不同的租金、租期、房型，管理極其困難;職業房東則通過群租的形式把三房一廳或三房二廳改成十幾人的群租房，存在非常突出的安全隱患，目前不少城市也在打擊這種群租現象。從相反的角度對比，中國真正意義的品牌公寓市場的發展則處于初期階段，美國最大的公寓管理公司有超過20萬套房源，而且市場上供應的房源中有超過60%都是品牌公寓。考慮到公寓租賃屬于本地化服務，承租人地域選擇性強，出租人管理半徑有限，再加上房源獲取成本和資金需求較高等因素，造成了國內公寓租賃市場極度分散的現況，單就北京而言就有約500個公寓品牌。目前中國最大的北京自如，管理的公寓規模只有3萬多套，北京的租客超過800萬，公寓只是太平洋中的一滴水。第四，消費者行為的變化，這為互聯網改造公寓行業提供了潛在可能。2015年3月份的一次網絡租房調查表明，二三線城市通過網絡尋找房源的比例達到了54.2%，超過了北上廣深的47.4%。76.9%的用戶曾用過手機尋找房源，60.1%的網民愿意把放房源信息放到網上，占到了絕大部分比例。可以說，移動互聯網的趨勢已經不可阻擋，絕大部分用戶開始通過手機來查詢租房信息。如何針對手機進行房源查找、租房交易等，應該成為互聯網公司現在應該重點考慮的事情。從房主的角度來看，更多的人開始接受將房源信息互聯網化，租房網站要做的就是要對這些房源信息進行優化、辨別、篩選，以最真實、最便捷的方式呈獻給租房用戶。長租公寓：挑戰和出路從2002年至今，長租公寓從無到有已經經歷10多年的發展，直到2014年迎來互聯網和資本兩大浪潮，這個行業才真正站到風口之上。然而，站在當前這個時點看，公寓行業仍然處于初期的階段，并不會因為資本的關注而有翻天腹地的變化，公寓的核心仍然在于從拿房到出房的存貨周轉速度，比拼的是運營能力。而行業本身遇到的挑戰仍然不少，總結起來，大致如下：(一)挑戰：長租公寓的普遍問題第一，房源選點問題。目前的選房模型不夠科學，通常都是粗略判斷一個地方比較便宜，先把它借下來，等到租金慢慢上漲，然后再到處去找租客，這點是不科學的。肯德基的選址模型是一個很好的借鑒，為什麼它會開這么多家，而且每一家都很盈利，通常肯德基會有非常專業的開店模型和研究報告以指導怎么去選地址，包括從人流、交通、周圍的客單價等。相比較之下，我們的選址是取決于創始人或者個人的判斷，但是這個差別真的會非常大。第二，獲取房源成本問題。舉個例子，一套徐家匯的兩房一廳正常租金是1萬，有一家企業為了獲取房源，它給的是全傭(一般都是35%)，即一萬塊錢的傭金。第三，盤源和遠期租金上漲預測問題。通常房源獲取的成本和遠期租金決定了中間的價差，這個價差的大小受制非常多的因素的影響。其一是盤源是否充足。例如在上海的老城區里面，超過一千戶的樓盤不多，考慮到80%左右的自住率，意味著只有200套的可租賃房源，通常這些地方已經有三個以上的二房東，再加上個人房東，所以這里的盤源緊張程度也決定了成本和拿房周期以及難度。其二，租金的預測更加困難，通常會受制于周邊交通條件、商業配套情況等因素的影響。第四，空置率和周轉率問題。拿完房以后肯定就是算庫存了，庫存有實際庫存，有免租期，當免租期結束之后才是實際庫存。如果免租期結束以后，房子還沒有租出去，就會產生空置率。周轉率的概念，就是從拿房、改造、再到出房的周期，這對營運能力有很強的要求。第五，分銷渠道和營銷費用問題。目前還沒有太好的分銷渠道，低端的主要集中在58同城的平臺上面，高端的主要還是通過一些門店的中介，門店中介營銷的費用也非常高，還有是通過做移動端、做PC端，通過購買非常多的關鍵詞。第六，IT系統問題。職業二房東做不好的原因是因為他們沒有IT系統，目前很多公司都是用excel表在統計，處于非常原始的階段。第七，隔間能耗計算問題。現在大家都沒有很好地解決這個問題。第八，實現盈利問題。目前來看這是最大的問題，如果一個公司剛剛進入這個行業的，就要抱著一種長期抗戰的心態，投入可能需要三年、四年，通常做的比較好的三年收回投資，如果營運能力差一點，那么就五年、八年。(二)出路：智慧公寓管理智慧公寓即長租公寓與智能家居、IT系統和物聯網的結合可能是一個長期的發展方向。在這個方向上，以下的解決方案可能是需要的：第一，要及時的做到房屋房態的監控。未來能否通過一個手機或一個終端，能夠及時了解房屋的狀態。現在很多人做公寓，甚至都不知道這些房子到底租了沒有，這很荒唐。第二，安全監控。因為有群租、合租，所以安全監控非常重要。第三，智能門禁和門鎖。很多人是在Wi-Fi狀態下做門鎖，但是Wi-Fi在很多年之后是要被淘汰的，這也是一個問題。而且Wi-Fi也是有距離的，我個人不覺得這是未來的方向。第四，房屋定位服務和入住體驗服務。第五，自助看房服務。第六，隔間式精細化能耗計量。長租公寓：幾個長期趨勢關于行業的長期趨勢，目前廣泛討論的重點方向包括公寓租賃平臺、租賃后服務平臺、社區資產管理平臺、二房東平臺以及公寓社交化等仍然停留在較淺的層面上。至于未來可能的趨勢變化，以下幾個方向值得深入探討：第一，由單一的房屋租賃逐漸成為業主房屋資產管理。業主的房屋資產管理是未來所有公寓公司去努力的方向，未來可能會有很多開發商以及經紀公司一定會切入到物業資產管理。第二，由集中包租逐漸成為房屋托管。包租從未來看一定是不好的模式，是重資產的模式。為什麼要包租?在一個特定區域的樓盤采取了包租以后，就鎖定了，當通過包租相對集中之后，可以對這個樓盤有一個定價權，所以采取包租。如果包租到一定階段以后，當形成品牌效應的時候，一定要托管，不能再包租，集中包租長期來看是錯誤的行為。第三，由單一區域經營逐漸成為區域經營。現在有很多公寓管理公司有一個非常難以理解的現象，就是當它在一個地方都沒有建立成熟的、可復制樣本的情況下，突然會進行跨城市的異地擴張。正常情況下，租賃是一個區域化市場非常強的業務品種，個人理解，正確的做法應該是選擇一個主戰場，把本地化做透，市占率做到第一，而不是追求不同城市的擴張。第四，由傳統租賃收入逐漸成為租賃消費升級和金融產品融合型收入。第五，分布型和集中式經營方式會融合，逐漸走向以社區為單位分布式集中管理，并滲透到物業行業。第六，開發商和公寓運營商合作共建創業公寓。未來公寓包括整租也好、分租也好、分散也好、整棟也好，只是產品的差異，不是業態的差異。未來衡量一個公寓企業的能力的關鍵指標是兩個：第一，管了多少資產，多少間，多少租客，不要講什麼業態;第二，盈利還是不盈利。

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