包袋紙袋

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　　輕資產方面，龍湖主要選擇一二線城市中心區、辦公商務區及周邊功能區域產業園區，地鐵沿線，且配套服務豐富的地段；在一些集體用地獲取中，也會拉動和引入當地的生活服務資源，踐行CityHub理念。　　冠寓CEO韓石介紹，冠寓在擴張過程中，將先從輕資產入手，一般是對有十年以上租約的物業進行改造，或以股權合作、委托管理等方式獲取項目，以此快速形成規模，未來逐步加大重資產比例；早期早期輕重比例是8∶2，后期將實現6∶4甚至2∶8，最終以重資產為主。　　規模化指向盈利　　對于長租公寓而言，提升出租率只是未來盈利的第一步，當前的長租公寓運營商仍普遍處在規模化、拼運營階段。　　通過累積一定程度的規模，提升出租率，夯實運營基礎，帶來穩定現金流，然后再打包成資產證券化產品，甚至上市實現退出，這是目前長租公寓運營商普遍選擇的一個路徑。　　易居中國執行總裁丁祖昱認為，長租公寓的盈利突圍點一是規模化，二是成本控制。　　龍湖冠寓在規模擴張中頗有優勢。對于輕資產項目的拓展，冠寓制定了全景計劃，即7天內判斷一個項目是否值得獲取，獲取項目到開業運營的周期控制在五個月左右。　　此外冠寓還具有成本優勢，依托龍湖集團，冠寓建立了自己的招標采購體系和成本控制計算模型，對集采、價格、運營等成本進行控制；在資本市場上，龍湖僅4.7%的資金成本也是一大利器。　　“我們做冠寓業務是先算大賬。”龍湖有關人士表示，冠寓首先從戰略業務的角度考量，選擇進入某些城市，除了幾項關鍵指標，不會摳特別具體的投資細節。　　龍湖表示，希望在三年內能把規模做到一定程度，三年內集團不對長租公寓的利潤指標進行考核。　　韓石透露，在2017年實現1.5萬間之后，冠寓中期發展階段將以5萬間作為節點；第三階段爭取三年之內達到行業前三甲，同時營收超過20億元的目標。　　目前冠寓輕資產模式毛利率是35%以上，動態投資回收期是五到六年左右；重資產模式未來則“希望一方面通過物業運營升值，具有穩定租金收入，可能推出REITs、ABS；另一方面是物業帶來的增值。”　　海通證券在調研了南京冠寓的基礎上假設，長租公寓在輕資產模式下測算，200間左右的集中式公寓，主要裝修成本回本時間大約需要7年；資產運營穩定后，凈利潤大約占租金15%-20%，占租金差33%到42%。長期現金流入和利潤的增長，主要來源于租金增速高于底租租金增速所帶來的增量收益。　　重資產模式運營下測算，長租公寓租金除了需要覆蓋裝修成本外還需要覆蓋收購成本，大大增加了回本時間。不考慮任何租金上漲的情況下，回本時間需要大約18年。　　2016年12月20日建行廣東分行行長劉軍指出，租賃回報率達到5.5%是個最基本的底線。在利用集體土地做租賃、輕資產模式下，機構房東可通過CMBS、REITs等資產證券化通道回收成本，從而形成商業模式閉環。　　而自持拿地以租金回報率疊加房屋增值收益計算，持有十年以上，年收益率將能達到或超過5.5%。　　剛剛在上周將深圳豪宅項目深業中城轉為自持長租公寓的深業集團，就希望能通過租金+增值收益獲得更多回報。　　2016年12月27日深業集團副總裁董方認為，從長遠來看，租賃產品會帶來穩定的現金流，一定程度上可以對沖銷售政策風險的沖擊；持有一定時間帶來物業增值的價值，也應該是很高的。

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