包袋紙袋

文章来源：由「百度新聞」平台非商業用途取用"http://tech.163.com/14/0316/10/9NEUGK8B00094ODU_mobile.html"

北京核心商務區寸土寸金。我創辦的“世鰲商務中心”選一個高端寫字樓，租下一整層，分隔成小型辦公室，按每個工位兩三千塊錢出租。每個商務中心不僅有共用的大小會議室，還有免費的現磨咖啡、訓練有素的前臺接待人員。同時提供包含行政、財務、法律、人力資源的“服務包”。目前在租客戶2000多家，主要是外企駐京代表處和初創企業。收入來自兩方面：一是租金，二是行政商務服務費。兩者幾乎各占一半的比例。2011年預計收入為1.5億元，毛利率為80%。我于2007年底在北京創辦世鰲商務中心，在北京核心商務區為客戶提供辦公室租賃及商務服務。我們的成長速度很快，第一年只有1家商務中心，第二年有2家，第三年4家，第四年10家(其中兩家正在建設)。我們定位的客戶，是國內初創型企業。但實際上有一半以上的客戶是外資企業駐京分公司代表處，以及跨國公司在中國的臨時項目組。這些客戶多是智力密集型企業，人數較少，但員工素質高，對辦公地點及工作環境要求較高。因此，我們的商務中心基本位于北京核心商務區的高端寫字樓內，如朝陽區的國貿CBD區域等。如果你想在這里租辦公室，入駐門檻極高，起租面積至少是300—500平方米，每平方米的月租約為400—500元。這樣下來，租金就很嚇人，而且還有行政辦公配套的投資。如何解決他們的這些需求?2007年我從美國回來，發現了這個商機并創辦了“世鰲商務中心”。我們在高端寫字樓租下一層樓，經過整體裝修，把它規劃成一個五星級酒店般的辦公場所，我們稱之為“商務中心”。其面積一般在2500平方米左右，不僅有辦公室，還有豪華的前臺大廳、多種規格的會議室、總裁辦公室，以及可免費喝咖啡的休閑中心。而實際辦公區域，一般占整層樓面積的30—40%左右。我們把它分隔成獨立的小型辦公室，可分別容納1至10人，并配備了所有辦公設備，比如高檔辦公桌椅、電話及網絡、大小文件柜等。客戶一旦簽署合同，可馬上入住辦公。從而省去租賃寫字樓的談判、裝修消防報批及購買辦公設備等瑣碎事情，不僅節約了時間和投資成本，還提高了效率。我們的收費模式，是根據公司規模按工位收費。通常每個工位每月收取2500—3500元左右。與傳統辦公模式相比，我們能為客戶節省40%左右的成本。而且，由于寫字樓是整層租下來，租期一般長達十年，租金就便宜很多。比如，我們在朝陽區租的樓層，兩年前業主出租給我們是每月150元每平方米(我們和業主約定，租金每三年調整一次，漲幅為5%)，但現在該地段租金已漲到一個月450元每平方米了。當然，世鰲商務中心提供的不僅僅是辦公場所，還提供了辦公所需要的全面的行政商務，包括私人秘書、翻譯、財務、法務、IT、人力資源、培訓等。其實，這些服務都是企業的剛性需求。客戶通過把這些非主營的服務項目外包給我們，可以節省時間和精力，專注于創造自己的核心價值。對于這些服務項目，我們是按照“服務包”收費。客戶根據我們的服務項目菜單，可選擇不同的服務包。這種服務包的方式，往往能為客戶帶來很大效益。因為單個客戶的需求可能較小，談判能力也弱，但我們把這種碎片式的需求整合起來，統一和服務商談判，議價能力就強了許多，而且非常穩定。舉個例子，如果客戶采購私人律師服務，一整套下來可能要花費5萬元。但若采用我們的服務，只需付5000元就可以了。做連鎖辦公室租賃，最重要的是出租率。一旦辦公室空置就可能損失很大。目前，我們的出租率達到了80%以上，而通常70%的出租率就能實現盈虧平衡。許多和我們同時成立的公司，做了一兩年后就死掉了。而我們能生存下來并不斷擴張，主要是由于我們在前兩年鍛煉下來的運營能力，其中最重要的是服務。比如，員工要像小蜜蜂一樣圍繞客戶，并提供讓他們滿意的服務，我們稱之為“小蜜蜂服務”。如免費為客戶提供員工打卡服務、晚上加班服務等等。同時，我們在公司內部建立“微創新”管理體系，鼓勵員工積極對客戶管理提出創新建議，最大程度滿足客戶需求。我們還開發了一套“企業內部運營信息系統”，把員工的工作流程簡單化、標準化，以提高效率。目前我們在租客戶有2000多家。2011年度預計營業收入達1.5億元，毛利率達到80%。其中，辦公室租金收入和行政商務服務收入各占50%。公司未來三年將進入高速增長期，我們將在全國成立100家商務中心。并且通過搭建互聯網云服務平臺，實現商務服務模式的規模化發展。創富志專欄作家王戈宏點評：世鰲的模式在北京并不是唯一一家。筆者的朋友也有類似的企業在運營，只不過面對的是中低端市場。這種模式的關鍵，是物業的溢價能力和執行力。雖然它可以通過快速租賃實現資本的杠桿效應，但裝修成本的投資和前期租金的投入都離不開資本。“資本+品牌+服務”以及快速規模化，可能是企業競爭力的關鍵要素。創富志專欄作家格日勒圖點評：“世鰲”是典型的將商業地產、增值服務和其他資源整合，并進行連鎖擴張的商業模式。其盈利能力主要依靠規模和管理服務水平，特別適合愿意將辦公室和行政等服務外包的中小企業。公司面對的最大挑戰是無法形成長期穩定的客戶，必須不斷地招攬新客戶。而且它提供的增值服務水平，很難達到客戶的高標準要求。很多企業在做大做強后會離開世鰲，建立自己的辦公行政中心。在各地有大量孵化中心或創業基地的模式，與“世鰲”類似，但它們并不是以“孵化器”本身盈利，而是以培養小微企業做大做強為己任。“世鰲”反其道而行，抓住了為小微企業降低行政成本的市場空間，是值得全身心投入的好生意。創富志專欄作家陶濤點評：“世鰲”的模式，是長期租賃大面積的物業然后再轉租。但是它針對中小型租戶的高端需求，提供了更加個性化的服務。該模式在實際經營中，有兩個關鍵點：一是公司通過對商業樓宇租賃市場的準確判斷，獲取低成本、高性價比的物業。二是對中小企業的物業租賃需求和創業服務需求的準確把握。從上市角度看，如果是單純的物業長期租賃再轉租的業務，很難獲得證券監管部門的認可。但如果是定位于中小創新型企業的孵化服務，能夠在電子商務、數據庫服務等方面，提供更加有價值的業務種類，則更會受到資本市場的認可。創富志專欄作家曹迪軍點評：1、世鰲的模式并不是首創，但其規模應該在同類模式中排名靠前。2、它采用大面積包租并分片轉租的方式，確實很受業主歡迎，因為世鰲可以幫他們省去分開租賃的麻煩。換句話說，它是為上游提供了“整體分包”的服務，以此換取上游認可。對下游來講需求非常明確，不細說。3、這個模式在運作過程中，會遇到分租地不能工商注冊的障礙，這跟各地工商的規定有很大關聯。因此也會成為跨地域發展的一個小障礙。

關鍵字標籤：南港辦公室租借